Tokyo est confrontée à une pénurie de bureaux

Tel que je les connais nos jap vont nous pondre une solution a base de robotique


L'absence de nouveaux programmes limite considérablement les surfaces disponibles. Du coup, les loyers s'envolent, chassant les entreprises en dehors de la capitale. Le retour à la normale est attendu en 2010.

DE NOTRE CORRESPONDANT À TOKYO.

C'est un transfert classique qui s'opère à chaque fois que les loyers de l'immobilier de bureau s'envolent. Les entreprises fuient alors le centre de Tokyo vers la périphérie. Elles sont plusieurs aujourd'hui à prendre la direction de Yokohama, le port situé à une trentaine de kilomètres. Là, les loyers sont moitié moins chers qu'à Minato, Chiyoda ou Marunouchi, les quartiers les plus centraux de la capitale, où ils ont retrouvé les niveaux de 1997.

Certes, Tokyo ne revient pas aux excès des années 1990, où les loyers tutoyaient les 40.000 yens par tsubo (924 euros par mètre carré et par an). Mais avec une moyenne de près de 532 euros par mètre carré et par an, il existe, selon Building Group, des secteurs où la demande des propriétaires atteint 809 euros par mètre carré et par an.

Contrairement aux années précédentes,« la mégapole japonaise est confrontée à un réel problème d'offre », explique Yoji Otani, analyste de Credit Suisse, avec cette année très peu de programmes mis sur le marché. L'offre globale de surfaces tertiaries devrait chuter en 2008 de 45,3 % à 650.000 m2, et ce pour la deuxième année consécutive. Il faut remonter à 1999 pour retrouver une offre inférieure à 700.000 m2.

Le goulet d'étranglement actuel est la conséquence de décisions prises en 2004 ou 2005. Craignant des lendemains plus difficiles, les développeurs et les investisseurs ont alors joué la prudence en acquérant peu de terrains et en lançant peu de chantiers. D'une certaine manière, ils ont organisé la pénurie d'aujourd'hui qui devrait durer jusqu'en 2010. Une étude de Mori Trust, l'un des principaux développeurs nippons, montre que de 2007 à 2010, environ 760.000 m2 vont être mis chaque année sur le marché dans les 23 principaux districts de la capitale. C'est la moitié des 1,46 million de mètre carré livrés chaque année de 2002 à 2006 avec un record absolu en 2003 (2,16 millions). La contrepartie mécanique de cette situation apparaît dans le taux de vacance extrêmement faible : fin décembre 2007, il était de 1,8 % dans les 23 districts. Quatre ans plus tôt, les quartiers d'affaires chiffraient à 5,57 % leurs surfaces inoccupées. S'ajoute un autre phénomène qui complique encore les recherches d'espaces libres : « beaucoup d'immeubles de bureaux se révèlent insuffisamment protégés contre les séismes », souligne Andreas Schuster, analyste de CLSA. Selon lui, seuls 58 % des immeubles existants bénéficient de normes conformes à la réglementation actuelle.
Des surfaces très convoitées

Chaque nouvelle surface disponible est l'objet de convoitises acharnées. La Grand Tokyo North Tower, un immeuble de 43 étages situé près de la gare principale de la capitale, et dont la construction a débuté en octobre 2007 pour une livraison prévue en 2013 a déjà placé l'intégralité de sa partie bureaux. Paradoxe, Yokohama, que la municipalité tente d'ériger en nouveau quartier d'affaires, connaît une situation inverse puisque son quartier très prisé de Minato Mirai compte actuellement pas moins de 4 immeubles prêts à être commercialisés.

Au risque de créer des perturbations, plusieurs programmes vont être mis sur le marché en même temps d'ici à deux ans. A commencer par la phase 1 de la rénovation du quartier d'Otemachi, démarrée l'an dernier. Elle porte sur la construction de trois tours offrant une surface totale de 240.000 m2. Elle sera suivie par la reconstruction du siège social de Mizuho Bank (143.500 m2 de bureaux).
Prudence des investisseurs

De son côté, Mitsubishi Estate, propriétaire d'un terrain de 110.095 m2 dans Marunouchi où travaillent 4.000 entreprises, a investi 500 milliards de yens (3,17 milliards d'euros) pour relancer cette zone. Après avoir proposé au marché, à l'automne 2007, l'hôtel Peninsula, l'entreprise lance la deuxième phase de son projet avec la construction de 7 ou 8 immeubles pour un total de 450 milliards de yens de 2008 à 2017. En outre, Sumitomo Realty and Development va mettre 190 milliards de yens d'ici à 2010 dans 4 projets, eux aussi dans le centre.

Curieusement, le manque de surfaces disponibles n'explique pas à lui seul la relative atonie des transactions. Depuis un certain temps déjà, investisseurs et développeurs se montrent très attentifs aux effets du ralentissement américain sur l'économie japonaise et, par extension, à l'impact de la crise des « subprimes ». Ils ne sont guère aidés par la Bourse de Tokyo, qui, après avoir reculé de 11 % l'an dernier quand Hong Kong progressait de 40 %, a poursuivi sa glissade. Mais à toute chose malheur est bon : les analystes anticipent un repli des loyers des bureaux qui, fin 2008 ou début 2009, pourraient dans la capitale retrouver le niveau de janvier 2007.

Un mouvement de baisse peut-être suffisant pour faire revenir quelques entreprises dans la capitale, le mouvement de transfert entre Tokyo et Yokohama étant souvent assimilé à celui d'un balancier.
MICHEL DE GRANDI


Article des échos: ici